O planejamento societário, tributário e contábil é fundamental para a estruturação de negócios por empresas ou pessoas físicas detentoras de imóveis que desejam desenvolver ou participar de empreendimento imobiliário com seus ativos. A estruturação jurídica repercutirá diretamente na carga tributária da operação, a depender da margem de lucro na venda futura do empreendimento, a constituição de uma empresa com objeto social específico para desenvolver esta atividade, que pode ser uma Sociedade de Propósito Específico, também conhecida como SPE, pode ser muito mais vantajoso, especialmente para as operações com margens mais elevadas, como o desenvolvimento de loteamentos.
Não existe em nosso ordenamento jurídico, especialmente no Código Civil Brasileiro, ao dispor sobre as sociedades empresariais, um dispositivo específico para regulamentar essa modalidade de associação, ou seja, a SPE.
A SPE, em verdade, é uma sociedade empresária, constituídas sobre qualquer das formas permitidas em lei (limitada, anônima, comandita por ações etc.), porém, diferenciando-se por ter um objeto social dirigido a uma finalidade, com início, meio e fim, diferenciando-se, portanto, da grande maioria das sociedades, constituídas por prazo indeterminado de duração. Ademais, toda sociedade sempre traz em si a característica de separação patrimonial com relação aos seus sócios, isolando, em regra, o risco financeiro da atividade desenvolvida.
As operações imobiliárias (compra e venda de imóveis, aquisição de bens em leilão judicial ou extrajudicial, projetos de incorporação e parcelamento do solo, especialmente loteamentos urbanos, entre outras) tendem a apresentar uma vantagem considerável de tributação quando desenvolvidas através de uma SPE, se comparadas a uma pessoa física ou a uma pessoa jurídica que não tenha objeto social específico. Porém, esta avaliação do planejamento fiscal requer total alinhamento com a legislação aplicável à atividade imobiliária específica e com o entendimento majoritário da jurisprudência, especialmente a administrativa.
Para que uma SPE possa ser tributada pela sistemática de tributação do lucro presumido, que prevê margem de lucro presumida em 8% para atividades de compra e venda de imóveis, ao invés de tributar o ganho de capital, também é importante observar a correta contabilização dos imóveis.
As pessoas jurídicas em geral que não possuem como atividade fim a compra de venda de imóveis, contabilizam estes bens no ativo imobilizado, dentro do ativo permanente no balanço patrimonial. Estas empresas, quando realizam a venda destes imóveis devem apurar o ganho de capital, que considera a diferente entre o custo de aquisição líquido da depreciação auferida menos o valor da venda, para apurar o ganho de capital ou prejuízo da venda.
Em caso de apuração de ganho de capital na venda deste ativo imobilizado, as empresas que não possuem como atividade a compra e venda de imóveis e estão na sistemática de lucro real, por exemplo, não são tributada pela pelo Programa de Integração Social – PIS e nem pela Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS, entretanto, são tributadas pelo Imposto de Renda Pessoa Jurídica – IRPJ à alíquota de 15% (quinze por cento) mais adicional de 10% (dez por cento) sobre o lucro que exceder a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no trimestre e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, a alíquota de 9% (nove por cento), totalizando basicamente, 34% (trinta e quatro por cento) sobre o lucro líquido, estando integrado a ele o ganho de capital.
Diferente das sociedades em sistemática de tributação não específica para compra e venda de imóveis e de uma SPE, as pessoas físicas pagam o ganho de capital de acordo com uma alíquota progressiva que vai de 15% (quinze por cento) a 22,5% (vinte e dois e meio por cento) a depender do valor do ganho de capital e mesmo nestas hipóteses, escolher a SPE pode trazer inúmeras vantagens não apenas de benefício fiscal (tributação menor) mas também, por questões societárias que acomodam melhor parceiras imobiliárias e ainda permitem isolar imóveis do patrimônio dos empreendedores trazendo maior proteção a todos os envolvidos no processo.
Para o desenvolvimento do projeto via SPE, se for feito um planejamento adequado, especialmente nas atividades que envolvam incorporação, com destaque para atividade de loteamentos, é bem provável que, optar pela constituição de uma SPE, com objeto social definido corretamente e tributado pela sistemática do lucro presumido que, para esta atividade específica, presume margem de lucro em 8% (oito por cento) de toda a receita da venda, seja mais vantajoso.
Nesta hipótese o empreendedor deve ficar atento a classificação contábil dos imóveis que fazem parte do objeto social, visto que, isso fará toda diferença, considerando que os mesmos devem ser classificados no ativo circulante, em estoques e não no ativo imobilizado.
Estoques são ativos mantidos para venda na atividade normal das empresas com este objeto social enquanto ativo imobilizado, classificados no ativo permanente são aqueles mantidos para uso na produção ou fornecimento de mercadorias e serviços e para aluguel, por exemplo.
Quando se constitui corretamente a SPE, indicando o objeto social adequado e opção pelo lucro presumido a alíquota de 8% (oito por cento) da receita bruta, quando ocorrer a venda dos imóveis em estoque, sobre o resultado da venda será aplicado o percentual de 8% (oito por cento). Daí, incidirão, ainda, as alíquotas de CSLL e IRPJ nos mesmos percentuais acima descritos, porém, partindo de um lucro presumido de 8% de todas as vendas e imóveis, entretanto, nesta sistemática de tributação, as empresas pagam o PIS e a COFINS com as alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre a receita bruta.
Portanto, apresentando um comparativo entre o exemplo do lucro real e presumido com objeto social específico, via a SPE, neste exemplo, temos, 34% (trinta e quatro por cento) sobre o lucro líquido, tendo integrado a ele o ganho de capital para o primeiro exemplo, e 6,37% (seis vírgula trinta e sete por cento) sobre a receita bruta, aproximadamente, no segundo.
O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais -CARF já analisou algumas operações que levam em conta estas operações imobiliárias e tem mantido autuações fiscais promovidas pela Receita Federal do Brasil – RFB, especialmente na venda de imóveis classificados no imobilizado e vendidos como se fossem parte da atividade fim da empresa, ou seja, tributando como se estivessem classificados no ativo circulante, a rubrica, estoque.
É muito importante que qualquer planejamento fiscal tenha um claro propósito negocial e não seja implantado com único fim de economia tributária. O risco de autuação pelas autoridades fiscais, especialmente para operações de compra e venda de imóveis, é grande. O planejamento e correta estruturação da operação, já no seu início, favorecerá o atendimento à legislação vigente podendo o empreendedor se beneficiar da sistemática de tributação mais favorável possível.
Por: Márcio Bessa e Grazziano Ceará, sócios do VBA Advogados.
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